Dépôt de garantie du bail commercial : plafond de 3 mois depuis le 28 mai 2026

Lors de la signature d'un bail commercial, le bailleur demande fréquemment au locataire le versement d'un dépôt de garantie. Cette somme vise à sécuriser l'exécution des obligations du locataire, notamment le paiement des loyers et charges.

La loi de simplification de la vie économique a toutefois modifié les règles applicables. Depuis le 28 mai 2026, le montant du dépôt de garantie est désormais encadré pour de nombreux baux commerciaux.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion du bail commercial.

Son objectif est de garantir le respect des obligations du locataire tout au long du contrat. En cas d'impayés, de dégradations ou de manquement à certaines obligations contractuelles, le bailleur peut être amené à conserver tout ou partie de cette somme.

À la différence du loyer, le dépôt de garantie a vocation à être restitué à la fin du bail lorsque le locataire a correctement exécuté ses obligations.

Quelle était la situation avant la réforme ?

Avant l'entrée en vigueur de la réforme, aucun plafond légal ne limitait le montant du dépôt de garantie prévu par les parties dans un bail commercial.

En pratique, les bailleurs demandaient souvent un dépôt de garantie représentant plusieurs trimestres de loyer. Son montant résultait essentiellement de la négociation entre les parties et dépendait du profil du locataire, de son activité et du niveau de risque perçu par le bailleur.

Cette situation pouvait constituer un frein important pour les commerçants et entrepreneurs souhaitant s'installer dans un local commercial.

Ce qui change depuis le 28 mai 2026

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le législateur a instauré un plafonnement du dépôt de garantie.

Désormais, le dépôt de garantie ne peut plus dépasser l'équivalent de trois mois de loyer.

L'objectif poursuivi est de faciliter l'accès aux locaux commerciaux et de limiter les garanties financières excessives pouvant être exigées lors de la conclusion d'un bail.

Quels baux sont concernés ?

Cette nouvelle règle s'applique aux :

• baux commerciaux conclus à compter du 28 mai 2026 ;
• baux commerciaux renouvelés à compter de cette même date.

Les contrats antérieurs demeurent soumis aux règles qui leur étaient applicables, sauf renouvellement du bail après l'entrée en vigueur du nouveau dispositif.

Quelles conséquences pour les locataires ?

La réforme constitue une avancée importante pour les commerçants.

L'entrée dans un local commercial nécessite souvent de mobiliser des fonds importants : premier loyer, dépôt de garantie, travaux, achat de matériel ou encore constitution d'un stock.

En plafonnant le dépôt de garantie à trois mois de loyer, le législateur réduit le coût initial de l'installation et préserve davantage la trésorerie des entreprises.

Cette mesure est particulièrement favorable aux créateurs d'entreprise et aux jeunes sociétés.

Quelles conséquences pour les bailleurs ?

Les bailleurs conservent naturellement la possibilité de se protéger contre les risques d'impayés.

En revanche, ils doivent désormais tenir compte du plafond légal lorsqu'ils négocient les conditions financières du bail.

Une clause prévoyant un dépôt de garantie supérieur au plafond applicable pourrait être contestée.

Les propriétaires doivent donc veiller à mettre à jour leurs modèles de baux afin de tenir compte de cette évolution législative.

En résumé

Depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie des baux commerciaux conclus ou renouvelés ne peut plus dépasser l'équivalent de trois mois de loyer.

Cette réforme vise à faciliter l'accès aux locaux commerciaux tout en maintenant un niveau raisonnable de protection pour les bailleurs.

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