Bail dérogatoire : conditions, durée et requalification en bail commercial (art. L.145-5 C. com.)

Le bail dérogatoire, encore appelé bail de courte durée, est devenu un instrument incontournable pour organiser une occupation commerciale temporaire tout en échappant au statut impératif des baux commerciaux.

Il est régi par l’article L 145‑5 du Code de commerce, qui permet aux parties, lorsqu’elles remplissent les conditions d’application du statut des baux commerciaux, de s’en écarter contractuellement, dans des limites strictement encadrées. 

A quoi sert le bail dérogatoire ? 

Le bail dérogatoire a été conçu comme un instrument de flexibilité pour les deux parties.

Pour le bailleur :

• Tester la solvabilité du preneur avant un bail statutaire de 9 ans ;
• Conserver la possibilité de récupérer rapidement les locaux, sans indemnité d’éviction et à l’échéance convenue ;

Pour le preneur :

• Tester un emplacement commercial avant de s’engager sur la longue durée ;
• Disposer d’une occupation transitoire (attente de travaux, déménagement différé, opération immobilière en préparation, etc.). 

Il s’agit d’un bail civil à objet commercial et non d’un « bail commercial atypique ». Il n’emporte donc :

• Aucun droit au renouvellement ;
• Aucune propriété commerciale attachée au bail lui-même.

Conditions de validité du bail dérogatoire

Une durée maximale impérative : 3 ans

Les parties peuvent déroger au statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du bail, ou des baux dérogatoires successifs, ne dépasse pas 3 ans.

Au-delà de cette durée, il est interdit de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

La durée maximale s’apprécie :

• A compter de la prise d’effet du premier bail dérogatoire ;
• En tenant compte de tous les baux dérogatoires successifs conclus pour le même fonds et les mêmes locaux.

Dès lors que le cumul dépasse 3 ans, un nouveau bail dérogatoire est impossible, même si le preneur renonce expressément au statut.

Une volonté claire de déroger au statut des baux commerciaux

L’élément déterminant est la volonté commune des parties de déroger au statut.

La seule stipulation d’une durée inférieure à 3 ans ne suffit pas à conférer un caractère dérogatoire au bail.

Pour sécuriser l’opération, il est donc fortement recommandé :

• De mentionner expressément que le bail est conclu « en application de l’article L 145‑5 du Code de commerce » ;
• De préciser que les parties entendent déroger au statut des baux commerciaux ;
• D’éviter le terme « bail précaire », réservé à la convention d’occupation précaire.

A l’échéance : le risque de « métamorphose » en bail statutaire

Principe : transformation automatique en bail commercial

L’article L 145‑5 prévoit qu’à l’expiration de la durée convenue, « si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère de plein droit un nouveau bail » de 9 ans soumis au statut des baux commerciaux (art. L 145‑1 et s.).

Ce mécanisme protecteur profite :

• Au preneur, qui acquiert un droit au renouvellement et à une éventuelle indemnité d’éviction ;
• Mais aussi au bailleur, qui peut se prévaloir de l’existence d’un bail statutaire pour réclamer le paiement des loyers jusqu’au terme de la période triennale, lorsque le preneur quitte les lieux de manière anticipée.

Le délai d’un mois après l’échéance contractuelle

La loi Pinel a ajouté un dispositif important : la mutation en bail statutaire intervient « à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance ».

Un délai de rattrapage d’un mois est ainsi accordé au bailleur pour manifester son opposition au maintien du preneur dans les lieux, faute de quoi un bail statutaire est réputé s’être formé. 

Quand le bailleur échappe à la mutation ? 

Le statut ne s’applique pas si, à l’issue du bail dérogatoire :

• Le bailleur manifeste explicitement son opposition au maintien dans les lieux (congé formel avant le terme, courrier exigeant la restitution des lieux) ;
• Le preneur restitue les clés et libère effectivement les locaux. 

Absence de prescription de l’action en constatation du bail statutaire

Dans une décision majeure en date du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., QPC, 19 juin 2025, n° 24‑22.125), la Cour de cassation a jugé que :

• La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial né du maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire n’est soumise à aucune prescription.

Bailleur et preneur sont donc sur un pied d’égalité. Chacune des parties peut, sans délai de prescription, demander au juge de constater la formation d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. 

Baux dérogatoires successifs : ce qui reste possible

En application de la loi Pinel et de la jurisprudence :

• A l’expiration de la durée maximale de 3 ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds et les mêmes locaux ;
• La renonciation du preneur au statut ne permet plus de contourner cette limite de 3 ans ;
• Tout nouveau contrat portant sur les mêmes locaux devient nécessairement un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Conseils pratiques

Pour le bailleur

Rédaction :

• Mentionner expressément l’article L 145‑5 du Code de commerce et la volonté de déroger au statut ;
• Fixer une durée certaine, inférieure ou égale à 3 ans, en calculant dès le départ les effets d’éventuelles prolongations ou avenants au regard du plafond légal ;
• Proscrire tout mécanisme de tacite reconduction.

En cours d’exécution :

• Mettre en place un suivi calendaire strict (terme + mois de grâce) ;
• A l’approche de l’échéance, notifier clairement au preneur : soit la volonté de mettre fin au bail et d’obtenir la restitution des lieux, soit la volonté de conclure un nouveau bail, après avoir vérifier que le plafond de 3 ans n’est pas dépassé afin d'éviter toute requalification en bail commercial.

Pour le preneur

Avant signature :

• Apprécier si la souplesse recherchée (test d’activité, implantation provisoire) justifie le renoncement immédiat à la propriété commerciale ;
• Mesurer les conséquences d’une occupation prolongée : un maintien au‑delà du terme, sans opposition du bailleur, fait naître un bail commercial avec toutes ses contraintes (durée, loyer, congé triennal).

À l’échéance :

• En cas de départ : libérer les locaux et restituer les clés, avec preuve datée ;
• En cas de maintien : conserver les preuves d’occupation sans opposition du bailleur. 

Conclusion

Le bail dérogatoire est un formidable instrument de flexibilité, à la fois pour le bailleur et pour le preneur, mais il est devenu, au fil des réformes et de la jurisprudence, un terrain technique à haut risque.

A retenir :

• Durée maximale de 3 ans, baux successifs compris ;
• Impossibilité de conclure un nouveau bail dérogatoire au‑delà de ce plafond ;
• Mutation automatique en bail commercial si, à l’échéance (et au plus tard dans le mois qui suit), le preneur reste et est laissé en possession des lieux ;
• Absence de prescription pour demander la requalification en bail commercial. 

L’accompagnement du Cabinet

 Maître Sébastien CARON (Cabinet ML - Avocats) et Maître Rémi Yacine HOUDAÏBI (www.cabinet-houdaibi.fr) vous accompagnent dans :

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